Выкуп квартир и последствия отказа от него государства

Государство не будет производить выкуп квартир по 30 тыс. руб. за кв.м. у застройщиков. Для госбюджета эта цена слишком высока, независимо от особенностей рынков недвижимости в разных регионах. Нынешние предварительные суммы оказались ниже.

Только незначительная часть застройщиков готова сделать стоимость одного квадратного метра меньше 30 тыс. руб. Самый неоднозначный и самый главный в последние годы вопрос в сфере строительства жилья касается реальной себестоимости строительства. Нынешняя ситуация заставляет застройщиков говорить об истинной структуре себестоимости. Причём на аналогичных объектах можно встретить разную себестоимость. К примеру квартира в люберцах может обходится для разных застройщиков в разницу до 30%.

Не становятся скромнее расходы застройщика и при снижении темпов строительства из-за налогов и платежей за землю. В данный момент на одном объекте застройщику хватает дохода и в размере 5 тыс. руб. за кв.м., если объёмы строительства значительны. Для него имеет большее значение срочная продажа квартиры в сданном объекте. Но государство отказалось покупать даже социальное жильё, посчитав цену 30 тыс. руб. за кв.м. завышенной.

Похоже, сейчас госбюджет не может поддерживать сегмент строительства подобными суммами. Квадратный метр не будет таким дорогим, если госструктура станет финансировать строительство с самого начала. Особенности каждого региона учесть пока трудно, как и найти оптимальную цену, отражающую эффективность государственных инвестиций, ведь в данный момент цены на нефть и недвижимость снижаются.

Если государство станет инвестором в строительстве, оно, скорее всего, будет выкупать жильё «оптом», вплоть до целых домов. Это позволит создать сегмент госсобственности, пригодной для проживания. В будущем, согласно заявлениям государства, станет возможна государственная аренда жилья из приобретённого фонда недвижимости. Жилой фонд вырастет за счёт передачи его в частную собственность. Это будет осуществлено с помощью приватизации, в которой на данный момент состоит свыше 70% муниципального жилья.

В последнее время можно было купить недвижимость на рынке жилья. При участии в социальных программах это обходилось дешевле. Что касается жилья для работников предприятий, его чаще всего предоставляют лишь временно, и оно остаётся служебным. В советские времена существовала возможность получения нового муниципального жилья в порядке очереди, по договору соцнайма. В социальном плане возврат к этой системе дал бы положительный эффект, так как выход из экономического кризиса обещает быть долгим, а доходы граждан значительно не вырастут. Рассматривается и идея аренды жилья государством. Её цена будет выше социального найма, но само получение недвижимости станет реальнее. Похожие методы использовались в доходных домах до революции, а теперь они будут реализовываться в госсобственности. Эти идеи могут сосуществовать, так как они направлены на разные социальные слои граждан. Государственный жилищный фонд в таком случае станет пополняться посредством выкупа.

Только нужно учесть, что нельзя оставить без помощи застройщиков. Им нужен теперь государственный выкуп квартир, оставшихся недостроенными. В противном случае возникнут обманутые дольщики, купившие квартиры в домах до финансового кризиса. Не исключено, что государство сейчас оказывает ценовое давление на застройщика. Оно будет стараться, при нынешнем падении стоимости вторичного жилья, найти минимальную стоимость строящегося жилья для последующего выкупа. На данный момент эта цена определяется исключением ложных затрат застройщика при определении им себестоимости. Госзаказ наверняка продолжит эту политику, пока положение экономики не достигнет равновесия или не вырастет доходная часть государственного бюджета.

Застройщику остаётся вести торговлю самому. Сейчас разрабатываются новые проекты застройщиков. Они отличаются изначальной ориентированностью на госзаказ, небольшими рисками, в них вкладываются немалые средства, которые смогут помочь реализации проектов. Впоследствии вложения окупятся, и доход будет получен.

В данный момент наблюдаются случаи, когда застройщики предлагают жильё муниципалитетам в строящихся домах для социальных целей. Это происходит помимо обязательной передачи части квартир строящегося объекта государству. Главную роль здесь играет объем. Рынок недвижимости не может предоставить, даже при больших скидках, необходимых продаж. Люди, стоящие в социальной очереди на жильё, включая тех, кто обладает сертификатами, - это тот платежеспособный спрос, который исключительно нужен на свободном рынке. Потому что выкуп квартир необходимо проводить по льготной цене и при существующей социальной очереди.

Государство диктует объемы и цены. И оно будет продолжать это делать.