Строительный менеджмент двадцать первого века

Рост коммерческого строительства привел к созданию новых форм отношений между участниками, вовлеченными в каждый крупный строительный проект. Изменениям подверглись взаимодействия заказчика и подрядчика. Как бы следуя западному образцу, в России были созданы фирмы, занимающиеся строительным менеджментом, то есть управлением строительным процессом. Для Штатов или Канады это обычное явление, когда заказчик обращается к fee-девелоперу, который берет на себя исполнение всего проекта от составления проектной документации до сдачи здания в эксплуатацию. При этом fee-девелопер может не обладать ни строительной техникой, ни землей, ни какими-то существенными активами, его актив – специалисты. Квалифицированные инженеры, сметчики, опытные строители. В нашей стране большинство заказчиков идут по проторенной дороге, с кем ранее имели позитивный опыт доведения проектов до конца, с теми и продолжают сотрудничать.

Строительный менеджмент в России недавно начал развиваться, информации о таких компаниях не так уж и много. Многие из них, зная структуру строительного бизнеса в России, практикуют частичный подход в управлении – берут на себя часть функций, например – строительный контроль, экспертизу при покупке недостроя или судебную экспертизу по качеству работ и объемам. Компаний строительного менеджмента полного цикла не так уж и много. Дело в том, что в России, благодаря сложившимся условиям, жизнеспособными оказываются крупные строительные холдинги, которые при случае финансовых проблем могут обратиться к государству за финансовой поддержкой. Также известные случаи создания специальных финансирующих компаний, принадлежащих государственным структурам, которые финансируют строительство крупных социально-важных объектов. Эти объекты – дворцы культуры, стадионы, спорткомплексы в современных рыночных условиях не окупятся в разумный, указанный в экономическом обосновании срок. Следовательно, после выполнения своих функций, такая финансирующая организация банкротится.

Профессиональный строительный заказчик – тот, кто имеет значительный и достаточный строительный опыт, чтобы проверить правильность составления проектной документации и выявить в ней нарушения, тот кто следит за изменениями строительных норм и правил, кто может контролировать ведущиеся работы на предмет соответствия правилам и проекту.

Такие структуры, как правило, организуются теми же самыми строительными холдингами, в результате чего инвестор строительства вынужден согласиться с полной зависимостью от холдинга-гиганта. Такие холдинги могут в строительном процессе и вовсе выполнить функции инвестора, располагая собственными активами, они с успехом могут получить кредиты в коммерческих и государственных банках. Структура рынка в этом отношении нарушена. Все функции строительного процесса сосредоточены в одной компании, которая финансирует, проектирует, строит, да к тому же – сама себя проверяет. Это экономично, удобно и выгодно, но ведет ли такая структура рынка к развитию качества и архитектурному разнообразию территорий? Скорее всего, такая структура ведет к штамповке проектов, унификации типов зданий. С одной стороны, так застроить «пустую» с точки зрения плотности территорию России быстрее и выгоднее. С другой стороны, такая структура рынка провоцирует монополистические цены на квадратные метры жилья, километры дорог и другие кубометры строительных объемов.

Как в идеале должен быть выстроен процесс создания новых зданий с точки зрения менеджемнта строительства?
Должен быть инициатор строительства – тот, который замыслил построить именно этот дом, или завод. Инициатором выступают как частные лица, так и предприятия, может ли быть инициатором муниципалитет или город? Конечно, может. Вторым участником рынка должен быть тот, кто финансирует строительный процесс от начала и до конца. Если у вышеперечисленных агентов есть деньги или есть возможность кредита, то инициатор обеспечен ресурсами строительства.

Далее, участником строительства должен стать экспертный центр, технический заказчик, fee-девелопер, который обладает навыками и работающими связями – выполнит все изыскания по данной застраиваемой территории, поручит проектирование надежным и опытным архитектурно-проектным организациям, соберет на конкурс подрядчиков, обладающих техническими возможностями выполнить качественно все виды работ.

Конечно, работающие на рынке современные механизмы хороши тем, что чего-то все-таки строится, и немало. Но результатом работы этих механизмов строительства становятся целые жилые кварталы с неудобными дорогими парковками за два километра от квартиры гипотетического жильца, образуются районы, в которые из-за пробок не попасть утром и вечером, возводятся многоквартирные дома, в которых в самые зимние месяцы отрубается свет и тепло. Идеальных структур на рынке не бывает. Всегда какое-то звено в цепи управления оказывается слабым. В новых законодательных условиях есть все предпосылки для того, чтобы создавать структуру рынка, близкую к идеалу. Но каким образом разрешить проблему существования на строительном рынке полуэффективных монополистов, обладающих господдержкой.
Логичный, но маловероятный путь - интеграция сотен небольших строительных фирм, которые сейчас стоят на грани выживания и у них нет ресурсов для такой работы.

Второй путь – это отрезание государственной пуповины от крупных стройгигантов, которые повязаны обязательствами перед ожидающим квартир населением, также маловероятный путь, так как он приведет к появлению новых обманутых дольщиков.
Третий путь – развитие и рост fee-девелоперских компаний. Но это больше похоже на фантазии и мечты, чем на реальность.